本文轉自：中國城市報
■中國城市報記者邢燦
《 中國城市報 》（ 2024年02月05日 第 03 版）
廣東省廣州市不限制改善性住宅交易、上海市放寬單身限購、江蘇省蘇州市全面取消住房限購……近日，多城根據自身情況優化調整住房限購政策，更好滿足市場合理住房需求。
更早前，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會。會議強調，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
在受訪專家看來，住房和城鄉建設部強調“因城施策、精準施策、一城一策”後，廣州、上海、蘇州等城市及時優化住房限購政策，是基於房地產市場供求關係發生重大變化這一新形勢作出的，有利於更好地滿足購房者的需求，促進房地產市場的穩定和健康發展。
上海住房限購再次鬆綁非滬籍單身人士可買房
1月30日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局聯合印發《關於優化本市住房限購政策的通知》，規定自1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
此前，非上海市戶籍人士購房，需滿足“5年社保”和“已婚”兩個條件。上述通知針對上海市外環以外區域取消了“已婚”要求。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴中國城市報記者，優化後的上海住房限購政策最大的鬆綁在於取消了非滬籍人士須滿足“已婚”條件的限制，進一步降低購房門檻，向單身人士釋放了強烈的利好信號。
“上海市單身職業羣體的體量比較大，此舉也是上海市對當前市場合理訴求的積極迴應。這樣一來，放開限購或將會促進一大批購房需求的釋放，不僅有利於提高樓市活躍度，也對提高上海人口吸附力以及穩定產業發展具有一定的積極作用。”關榮雪進一步補充說。
上海中原地產首席分析師盧文曦介紹，此前，上海市的限購政策是4個一線城市中最嚴格的城市，因爲非滬籍購房需要以家庭爲單位才能購買。
“從社會現狀來看，結婚年齡在增長，大齡未婚人羣佔有一定比例。這次政策優化後，城市新青年有購房機會，留住這部分人可以保持城市活力和競爭力。”盧文曦說。
“我看到限購政策調整的消息很高興，一直想在上海有個家，初步計劃先在外環以外購買一套小戶型住房，這個春節回家會跟家人具體商量。”張先生在滬工作已滿五年，期間一直繳納了社保，但因此前上海市住房限購政策相關規定，非滬籍未婚的張先生無法在滬購買住房，只能租房住。
事實上，此前上海市已率先在金山區、奉賢新城、青浦新城、中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區（以下簡稱臨港新片區）等遠郊區域放寬購房政策，允許單身非滬籍人才購房。
1月13日，上海市青浦區、奉賢區出臺人才安居新政。有條件地放開外地單身限購；同時縮短購房對社保、個稅的年限要求，由過去的五年降至三年。更早之前，金山新城、臨港新片區限購政策率先鬆動。
在受訪專家看來，此番上海樓市政策調整還將有利於釋放更多購房需求。中指研究院上海數據總經理張文靜表示，優化後的上海市住房限購政策可以加速外環外（崇明區除外）的新房和二手房的庫存去化，對市場預期有積極的引導作用。
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據中指研究院統計，2023年上海外環外商品住宅（不含保障性住房）成交面積和供應面積佔比全市七成左右，成交金額佔全市52.3%，短期庫存面積佔比全市81.5%。外環外的區域覆蓋了包括唐鎮、華漕、泗涇等部分熱門板塊。
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迴應市場合理住房需求多地優化住房限購政策
除了上海市，作出住房限購政策調整的城市還有蘇州市。
1月30日，蘇州市主城六區與崑山市、張家港市、常熟市、太倉市全面放開住房限購，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民購買新房、二手房均不做購房資格審覈，也不再審查套數，不過新房仍限售兩年。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認爲，蘇州是一個工業化城市，外來人口占據較大比重，全面放開限購有利於去庫存，有利於提升當地市場的活躍度，促進當地樓市平穩健康發展。
更早前，廣州市政府辦公廳發佈的《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》提出，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上住房，不納入限購範圍。
此外，在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減家庭住房套數。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，在需求端，廣州樓市新政減少了限購區域內的大戶型購房限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，有利於推動改善性需求適時入市，也符合中心城區改善性需求佔比大的特徵。
在受訪專家看來，廣州、上海、蘇州樓市調控政策的密集優化調整，與不久前召開的一場會議密切相關。
就在廣州樓市政策調整的前一日，住房和城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會，強調要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。
“住房和城鄉建設部的最新表態，意味着要將房地產調控的權力給到地方，穩定行業和市場的責任也給到地方，夯實地方主體責任、實現權責對等，提高政策響應速度和效率，更好地維護市場穩定。因此，不管是廣州市1月27日出臺的新政，還是蘇州市和上海市在限購政策上的動作，都是在這個背景下產生的。”李宇嘉說。
未來哪些城市會跟進
隨着廣州、上海、蘇州等重點城市接連鬆綁限購政策，房地產市場將迎來哪些新變化？
國務院發展研究中心副研究員王瑞民在接受中國城市報記者採訪時分析，部分熱點城市限購政策放開，表明需求側管理政策的漸進式退場，這是順應住房供求關係重大變化的合理政策選擇。特別是一些面積較大的改善性住房，交給價格機制去調節，有利於新的需求羣體入場，從而一定程度上活躍住房市場，同時提振信心。但考慮到其他不確定性因素，提振效果的大小有待繼續觀察。
中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，當前由於廣州、上海等城市政策落地時間較短，政策效果尚未體現在交易數據中，預計春節假期後市場活躍度或有回升。伴隨着更多城市優化樓市政策，疊加融資協調機制的落地見效，房地產市場預期預計將有所修復，部分城市“小陽春”行情仍可期。
廣州、上海、蘇州等重點城市接連鬆綁限購政策，對其他一線及熱點二線城市樓市政策有何影響？
關榮雪認爲，從政策傳遞的導向來看，開年以來，廣州、上海、蘇州等重點城市鬆綁限購政策，體現出2024年鬆綁力度上升到了新高度，限購鬆綁在重點一二線城市已有了初步突破，預計接下來可能還會有重點城市跟進。另外，從廣滬蘇等重點城市映射到全國各地來看，降低限購門檻、取消限購是當下樓市調控政策的重點趨勢之一。
熱點城市加快了放鬆的步伐，不過仍堅持小步快跑的邏輯。李宇嘉認爲，從邏輯上講，其他一線城市也會跟進，但政策或略顯謹慎。下一步首先是考慮收縮限購的範圍，比如外圍區域放鬆（取消）限購之後，要考慮中心區如何調整。